À retenir. Le caractère continu de l’obligation de délivrer un logement décent ne rend pas imprescriptible la demande indemnitaire du locataire. Tant que l’indécence persiste, le locataire peut demander l’exécution forcée des travaux. En revanche, il ne peut obtenir réparation de son préjudice de jouissance que pour les trois années précédant sa demande en justice.

Civ. 3e, 4 juin 2026, n° 24-11.437, FS-B, rejet, publié au Bulletin, ECLI : FR:CCASS:2026:C300339.

Les faits

Une locataire d’un logement meublé avait assigné son bailleur le 10 août 2015 afin d’obtenir la réalisation de travaux, la suspension des loyers et la réparation du préjudice de jouissance résultant, selon elle, de l’indécence du logement. Elle sollicitait alors une indemnisation à compter du 21 septembre 2013.

Par conclusions ultérieures du 15 novembre 2018, elle a étendu sa demande indemnitaire à compter de son entrée dans les lieux, le 1er octobre 2005.

La cour d’appel a limité l’indemnisation à la période non prescrite. La locataire soutenait devant la Cour de cassation que le préjudice, issu d’un manquement continu à l’obligation de délivrance, devait être réparé pendant toute sa durée.

La solution

La troisième chambre civile rejette le pourvoi.

Elle rappelle que le bailleur est tenu de délivrer un logement décent et que cette obligation est continue, donc exigible pendant toute la durée du bail. Il en résulte que le locataire peut demander l’exécution forcée en nature — en pratique, les travaux nécessaires — aussi longtemps que le manquement perdure.

Mais la Cour opère une nette dissociation entre l’action tendant à faire cesser le manquement et l’action indemnitaire. La continuité de l’obligation de délivrance ne neutralise pas la prescription de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 : l’indemnisation des conséquences dommageables de l’indécence est limitée aux trois années précédant la demande en justice.

La formule mérite d’être reproduite :

« Le locataire d’un local à usage d’habitation est recevable, d’une part, à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance d’un logement décent tant que le manquement perdure, d’autre part à obtenir la réparation des conséquences dommageables de l’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent sur une période de trois ans précédant sa demande en justice. »

  Civ. 3e, 4 juin 2026, n° 24-11.437

Portée pratique

Pour le locataire, la persistance d’un désordre n’ouvre donc pas droit à une reconstitution sans limite de l’intégralité du préjudice depuis l’entrée dans les lieux. Une action tardive demeure utile pour obtenir les travaux et la cessation du trouble ; elle ne permet pas, à elle seule, de récupérer l’indemnisation des années les plus anciennes.

Pour le bailleur, l’arrêt ne dispense aucunement de satisfaire à l’obligation de décence : l’exécution forcée reste encourue tant que le logement demeure non conforme. La prescription triennale ne constitue qu’une limite au rappel indemnitaire, non une purge du manquement persistant.

En contentieux, la date de la demande en justice revêt ainsi une importance décisive. Le demandeur devra identifier précisément la période indemnisable et établir, pour celle-ci, l’existence de l’indécence, la réalité du trouble de jouissance et son étendue.